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隨著三四線市場消費能力不斷爆發(fā)，不僅讓城市人群的消費意愿和消費潛力得到有效釋放也為行業(yè)提供了培育消費動能的新方向。然而，三四線城市商業(yè)也存在著眾多問題。本文，以商業(yè)街為例，分析如何在三四線城市打造品質(zhì)商業(yè)街。
三四線城市新規(guī)劃的商業(yè)街項目，大部分為租售結(jié)合的項目，以直接銷售形式進(jìn)行資金回籠。但市場現(xiàn)狀是商鋪投資回報不支撐售價，無法達(dá)到投資者認(rèn)同，造成項目整體開發(fā)利潤積壓。這就需要放棄低成本商業(yè)街的開發(fā)模式，將打造品質(zhì)商業(yè)街項目作為開發(fā)目標(biāo)，達(dá)到提高存活率，提高經(jīng)營回報，提高投資者認(rèn)同的目標(biāo)。
在城市化的進(jìn)程中，隨著一二線城市的商業(yè)日趨飽和與線上紅利的逐漸衰減，人們猛然發(fā)現(xiàn)：未來的商業(yè)的無限商機(jī)已在不經(jīng)意間從一二線城市轉(zhuǎn)向三、四線城市。同時，隨著三四線市場消費能力不斷爆發(fā)，不僅讓城市人群的消費意愿和消費潛力得到有效釋放，也為行業(yè)提供了培育消費動能的新方向。然而，三四線城市商業(yè)也存在著眾多問題。
璞石精雕方歸真，用提高勢能的方法打造品質(zhì)商業(yè)街是較為有效的方式。本文，以商業(yè)街為例，分析如何在三四線城市打造品質(zhì)商業(yè)街。
01
三四線城市商業(yè)體現(xiàn)狀及問題
1、項目多，競爭激烈，消費人口少，城市發(fā)展慢，這些都是四線城市最大的特點。以前大家都是搞住宅開發(fā)，近些年受調(diào)控影響，大家覺得商業(yè)地產(chǎn)好做，有錢途于是一窩蜂全干商業(yè)項目，一個城市眾多商業(yè)體，有的近在咫尺，競爭白熱化，而且消費人口增長紅利卻在下降，城市的發(fā)展變緩，所以四線城市商業(yè)體目前實操確實困難。
2、一般以生活消費為主，高檔品牌消費除沿海發(fā)達(dá)城市外較少。四線城市的人居消費都是以滿足日常生活化的消費為主導(dǎo)消費，雖然消費的趨勢是向商業(yè)體購物中心轉(zhuǎn)移，但好的品牌進(jìn)駐也是一個困難，所以品牌帶動性也不是特別強(qiáng)（一般以商超類大品牌為切入點的較多），但這種趨勢也在弱化，商超帶動能力也在減弱。
3、地級市一般只有一個商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場為主，周邊新區(qū)如有商業(yè)體必然風(fēng)險很大，這點在飆馬操作的商業(yè)項目和城市來看是普遍現(xiàn)象。
4、項目同質(zhì)化非常嚴(yán)重，往往1-2公里內(nèi)會出現(xiàn)2-3個同類同面積同區(qū)間的商業(yè)體，無疑增加了后續(xù)風(fēng)險。
5、開發(fā)商大部分均為住宅商轉(zhuǎn)型過來，缺乏一定的理念和經(jīng)驗，存在盲目性；更為悲哀的是某些開發(fā)商沒做商業(yè)體項目還自認(rèn)為很專業(yè)，很懂行，恕不知這樣的公司是自己把自己領(lǐng)進(jìn)了死胡同。
6、四線城市缺乏商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)型人才，規(guī)劃定位招商依賴于沿海地區(qū)代理公司，專業(yè)公司又不能將好的理念和當(dāng)?shù)叵M實際結(jié)合，往往效果不佳；有些公司一味照套一、二線的開發(fā)經(jīng)營招商模式，這樣后果就是水土不服，前期沒有很好吃透當(dāng)?shù)厥袌?，在中國，不同的區(qū)域就存在不同消費基數(shù)不同消費習(xí)慣，所以吃透當(dāng)?shù)厥袌?，?dāng)?shù)亟Y(jié)合一線理念方為良策，當(dāng)然也要避免一些不專業(yè)的公司不專業(yè)的人才合作，有些只會理論不會實踐。
7、開發(fā)商期望值太高或短期要求的回款率太高，造成銷售和招商的矛盾加大，不利于項目的有序發(fā)展；各位一定告誡您的老板，您的甲方，做商業(yè)地產(chǎn)不要想一口氣吃個胖子，不要天天坐在公司計算你的理論盈利數(shù)據(jù)，商業(yè)體開發(fā)切記一步一個腳印前行。
02
三四線城市商業(yè)地產(chǎn)存在的機(jī)遇
城市化是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動力量，同時也給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來重大機(jī)遇。經(jīng)濟(jì)增長和工業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，帶來寫字樓的需求，人口集聚以及居民收入和消費水平的提高，間接帶來商業(yè)營業(yè)用房的需求。先要有人流的聚集才會逐漸形成商務(wù)活動，才會引起商務(wù)需求進(jìn)而拉動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但首先，城市化應(yīng)是人的城市化而非不動產(chǎn)的城市化。
目前，三四線城市普遍存在的問題是城市化發(fā)展的需求而非完全的市場需求，其結(jié)果就導(dǎo)致大量商業(yè)供應(yīng)而消費需求跟不上來。但這一局面將隨著經(jīng)濟(jì)的增長逐漸改善。
一二線城市商業(yè)高負(fù)荷的現(xiàn)狀，以及三四線城市的市場空白和廣闊的消費潛力，讓許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將觸角延伸至三四線。
目前在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)最大的機(jī)會，是這些城市確實都存在著商業(yè)升級換代的需求和空間，競爭也不像一二線城市那么激烈。某些節(jié)奏踩得很準(zhǔn)的開發(fā)商，在恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)選擇了恰當(dāng)?shù)牡囟芜M(jìn)入了一些三四線城市的核心位置，發(fā)展前景一片光明。
開發(fā)商選擇下沉三四線固然是看到了三四線城市廣闊的市場前景，較低的開發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持，但無論是從一二線轉(zhuǎn)投到三四線，還是直奔三四線的開發(fā)商，都要認(rèn)識到三四線商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性。
一二線城市的商場、購物中心一般追求的是時尚、新潮、快節(jié)奏，這與一二線城市年輕人所占比例有關(guān)。而三四線城市由于經(jīng)濟(jì)水平相對較低，很多城區(qū)年輕人外流現(xiàn)象比較多，因此，三四線城市中老年占人口比例大。這就要求購物中心的業(yè)態(tài)組合要偏向生活、便利、物美價廉。
隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口聚集效應(yīng)明顯，三四線城市居民收入和消費水平穩(wěn)步提高，社會消費品零售額不斷擴(kuò)大，居民的消費意識逐漸增強(qiáng)。
根據(jù)市場調(diào)研分析，三四線消費特征和一二線城市消費有著明顯不同，生活節(jié)奏慢，想購買好品牌，大品牌利用周末去周邊大城市或者省城消費的比較多，也意味著三四線城市購物中心的定位會和一二線城市有所區(qū)別。一二線城市的城市空間大，購物中心需要細(xì)分消費者，才能避免同質(zhì)化競爭。
而三四線城市的購物中心很少定位奢飾品，走高大上路線，又由于人口基數(shù)有限，主題、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也需講究全品類和一站式，全品類、一站式的購物中心相對而言市場風(fēng)險較小。但講究全品類并不代表體量要大，更大的體量意味著更大的品類規(guī)劃空間和更強(qiáng)的驅(qū)動能力。
同時，部分國際、國內(nèi)的品牌商經(jīng)過多年的市場培育，在一二線城市市場空間日趨飽和的情況下，入駐三四線城市的意愿更強(qiáng)烈?？系禄?、沃爾瑪近年來 更是深入廣大三四線城市，ZARA、H&M等快消品牌已經(jīng)進(jìn)駐到部分三四線城市。這對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)是利好消息。
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