步入2025年，市場的浪潮愈發(fā)洶涌，消費者需求日新月異，購物中心行業(yè)正站在新的十字路口，面臨著全新的機遇與挑戰(zhàn)。深入剖析當下市場動態(tài)，正涌現(xiàn)出一些新的關鍵詞，潛移默化影響著實體商業(yè)的發(fā)展脈絡。對此，銥星云商對2025 年購物中心值得關注的趨勢進行梳理，為行業(yè)提供一些前瞻性思考。
隨著存量時代特征越來越明顯，存量和增量項目發(fā)展路徑關注度也越來越高。首先是存量市場，放眼2025年，改造的加速與多元化、存量場景的花式創(chuàng)新、存量定位的進一步細分、輕資產運營的增加以及數(shù)智化的升級等，都將改變存量市場的格局。
一方面，存量改造項目的年增長率預計將保持在較高水平。除了傳統(tǒng)的老百貨、商業(yè)街區(qū)等改造，老工業(yè)廠房、園區(qū)、小商品城、批發(fā)市場等將加速向新型商業(yè)形態(tài)轉變；與此同時，存量商業(yè)會更越來越多通過外立面翻新、內部空間重構、增加互動裝置、藝術裝置等，營造獨特的購物環(huán)境。另一方面，由于市場競爭激烈，存量商業(yè)將更加精準地定位目標客群，針對特定年齡、消費層次、興趣愛好的人群打造特色商業(yè)。精細度的提升，也意味著部分持有存量商業(yè)的企業(yè)可能會選擇將項目以輕資產的模式委托給專業(yè)的商業(yè)管理公司運營，以降低運營成本，提升運營效率和專業(yè)度。同時，也可能通過資產證券化等方式，將存量商業(yè)資產進行盤活，回籠資金。其次是增量籌開項目市場。同樣有幾個重點趨勢值得關注：一方面，小體量與社區(qū)商業(yè)熱度不減，在商業(yè)體量分布上，5-10萬平和2-5萬平體量的籌開項目占據(jù)主流，整體以更靈活、投資門檻更低、招商難度相對更小的中小體量購物中心和社區(qū)商業(yè)為主。另一方面，在籌開項目中，央國企主導和輕資產擴張逐漸常態(tài)化。在上一輪市場洗牌之后，央國企在籌開商業(yè)項目中的實力將進一步顯現(xiàn)，在拿地、資金、運營等方面更具優(yōu)勢。同時，輕資產運營模式將繼續(xù)擴大，企業(yè)通過輸出品牌、管理經驗等，降低資金壓力，實現(xiàn)快速擴張。
而從籌開商業(yè)項目打造趨勢來看，這些增量商業(yè)將引入更多創(chuàng)新業(yè)態(tài)，如策展型商業(yè)、主理人店鋪、沉浸式體驗商業(yè)等。在這個過程中，商業(yè)與文化、旅游、體育、科技等行業(yè)的跨界融合將更加深入；同時，頭部商業(yè)地產企業(yè)踐行ESG的風潮下，新的商業(yè)建筑空間將更加注重綠色建筑設計、環(huán)保材料使用、節(jié)能設備應用等，打造綠色、低碳、可持續(xù)的商業(yè)空間。如采用太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、智能能源管理系統(tǒng)等，降低能源消耗和環(huán)境影響。隨著生活節(jié)奏的加快，消費者既渴望能在繁忙生活中輕松地進行社交互動，又追求沉浸式的獨特消費體驗，購物中心正積極順應這一需求變化，重塑自身定位與運營模式。其中，較為突出的表現(xiàn)包括輕量化社交模式的走紅，以及沉浸體驗社交場館玩法的升級。輕量化社交注重便捷、隨性的交流方式，區(qū)別于目的性社交，消費者無需投入過多時間和精力，就能在購物過程中自然地開展社交活動，如去屋頂花園逛逛市集，在異域風情的限定場景中打卡等，慢享市集、慢閃店等熱度走高，消費毫無目的，游逛全憑感覺。 而沉浸式體驗則通過營造特定的場景氛圍，讓消費者深度融入其中，獲得情感共鳴與記憶點。如深圳前海壹方城的寶可夢卡牌道館便是這一趨勢的典型代表。道館以電系道館為主題，內部布滿小磁怪等電系元素，灰白主色調打造出極具寶可夢特色的神秘空間，場館不定期舉辦比賽和活動，如大師賽期間提前展示賽事主題商品等，讓消費者如入亦真亦幻的寶可夢世界。隨著老齡化趨勢越來越明顯，越來越多購物中心注意到了老年人友好這一人性化賽道。同時，也有一些業(yè)內人士認為，銀發(fā)經濟有著巨大潛力。事實上，從目前消費結構來看，老年群體消費觀念相對保守、消費行為相對謹慎，理性消費占據(jù)主導下，為商業(yè)空間情緒價值買單的行為也并未形成趨勢。商業(yè)空間真正想要激活銀發(fā)經濟，或許還要經歷幾年甚至是十余年的沉淀。但眼下值得關注的趨勢是，先于其他項目進行適老化改造，打造老人友好型商業(yè)，將更深度凸顯購物中心的社會責任，也更能拉攏家庭型客群。具體到適老化改造的方向上，一方面是硬件設施的適老化升級。如配備更多低踏板、緩啟動的無障礙電梯，方便老年人上下樓，同時電梯內部增加扶手、大字顯示屏和語音報站功能；衛(wèi)生間優(yōu)化扶手、防滑地磚、SOS 緊急呼叫按鈕等設施外，增加更寬敞的輪椅回轉空間，設置助力起身的馬桶輔助裝置，以及方便老年人使用的洗手臺等；最為關鍵的是休息設施的適老化改造，如休憩座椅在材質和功能上升級，采用更柔軟、透氣的材料，部分座椅還可能具備加熱、按摩功能，并且會在座椅旁設置充電接口和緊急呼叫按鈕。另一方面是服務體驗的升級。如深入購物中心員工的適老化服務培訓，除了心理特點、溝通技巧、服務禮儀等基礎培訓外，增加針對老年人常見突發(fā)疾病的應急處理培訓等；針對老年會員提供專業(yè)服務，如陪同購物、協(xié)助找店、商品咨詢、設備租賃、現(xiàn)金支付等。此外，空間布局與環(huán)境優(yōu)化在追求年輕力之外，兼顧老年客群的偏好，也將贏得更多好感。如標識系統(tǒng)升級，導視系統(tǒng)采用更大的字體、更高的對比度和更鮮明的顏色，不僅在關鍵位置設置，同時在地面、墻面等多處進行立體式引導；色彩與照明的調整同樣是加分項，整體色彩采用更溫暖、柔和的色調，避免過于刺眼或強烈對比的顏色，減少長時間游逛的視覺疲勞；在特色休閑空間的適老化改造上，購物中心可以開辟出適合老年人社交的陽光房、茶室、書畫室等，以及承接老年人文體娛活動的主題空間。2024年是毫無爭議的二次元商業(yè)全面爆發(fā)的元年。谷子店入場購物中心，改變了一大波商業(yè)項目的運營策略，不少老舊商業(yè)街轉型二次元街區(qū)都嘗到了甜頭。由此也迎來了眾多跟風者，二次元的布局密度越來越高。2025年，二次元商業(yè)熱度大概率不會驟降，但對于入場玩家而言，已逐漸有了紅海之勢頭。隨著越來越多有更強大招商運營能力的商場入局改造冷區(qū)，二次元客流之爭將變得更加激烈。從趨勢來看，一方面，頭部項目繼續(xù)鞏固優(yōu)勢。如上海的百聯(lián) ZX 創(chuàng)趣場、靜安大悅城等已成功轉型為二次元特色的購物中心，會憑借已有的品牌影響力、IP 資源和運營經驗進一步鞏固市場地位，吸引更多優(yōu)質品牌和 IP 合作，拉開與其他項目的差距；與之相對應的便是缺乏特色的項目將面臨淘汰，一些單純堆砌二次元元素，沒有形成獨特定位和核心競爭力，缺乏深度內容和體驗的購物中心，難以持續(xù)吸引消費者，在競爭中可能會逐漸被邊緣化甚至被市場淘汰。具體到運營層面，二次元商業(yè)品牌與IP的整合將進一步加劇。對于購物中心內的二次元品牌和 IP 來說，具有強大運營能力和品牌影響力的頭部企業(yè)會通過收購、合并等方式整合資源，一些小的、缺乏競爭力的品牌和 IP 可能會面臨生存困境，市場集中度將有所提高。消費場景多元化將進一步豐富二次元商業(yè)的想象。如購物中心將打造更多二次元主題街區(qū)、主題樓層等沉浸式空間，還原動漫中的場景和氛圍，讓消費者有身臨其境之感；線上社群與線下空間的融合場景以及VR、AR、MR等技術運營到場景乃至產品營造上將成新的方向。在同質化競爭之下，部分購物中心或許會投入資源培育自有 IP，通過與創(chuàng)作者合作、舉辦 IP 孵化活動等，打造具有自主知識產權的二次元形象和故事，形成獨特的競爭優(yōu)勢。備受關注的主理人經濟，在2025年將進一步成為商業(yè)空間追求差異化的籌碼。主理人品牌本就以打破傳統(tǒng)和標準化束縛為特點，在 2025 年，這種個性化與差異化將被進一步放大。一方面，主理人會更深入地挖掘自身的閱歷、才華、個性與審美，將其全方位融入品牌之中。例如在杭州保利時光里 L1 層，主理人品牌占比達到 50% ，這些品牌憑借獨特的產品設計、別具一格的店鋪裝修以及蘊含其中的主理人個人故事，從眾多商業(yè)品牌中脫穎而出，吸引著追求獨特消費體驗的消費者。另一方面，消費者不再僅僅滿足于購買商品，更渴望與品牌建立情感聯(lián)系。主理人作為品牌的核心人物，會更加積極主動地與消費者互動交流。他們可能會通過社交媒體分享品牌背后的故事、產品的設計靈感，舉辦線下粉絲見面會、新品體驗活動等。同時，通過社群運營與粉絲互動，形成穩(wěn)定的消費群體，也將使消費者從單純的購買者轉變?yōu)槠放频膫鞑フ撸园l(fā)地在社交平臺上分享自己與品牌的故事。為了滿足消費者日益多樣化的需求，主理人品牌會與不同業(yè)態(tài)進行融合。在購物中心內，可能會出現(xiàn)集服裝、咖啡、書店為一體的復合型店鋪。在這樣的思路下，為了進一步優(yōu)化空間場景體驗和成本，主理人品牌共享經濟、復合共享空間或許也將是新的切入點。此外，隨著主理人經濟的發(fā)展，購物中心會更加重視對主理人品牌的孵化和培育。一些大型購物中心可能會設立專門的品牌孵化中心，為有潛力的主理人提供場地、資金、運營等方面的支持，幫助他們將創(chuàng)意轉化為實際的商業(yè)品牌。同時，主理人品牌之間的合作也會日益頻繁，不同領域的主理人可能會聯(lián)合推出聯(lián)名產品、舉辦聯(lián)合活動，實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補，共同打造更具影響力的商業(yè)項目。從寵物友好商業(yè)的風靡，到女性友好、兒童友好等友好型商業(yè)的發(fā)展，國內商業(yè)項目越來越多重視到針對細分人群的需求，打造更有人性化的商業(yè)項目。2025年，隨著消費者對情緒價值需求的持續(xù)提升，商業(yè)空間對人性化細節(jié)的愈發(fā)重視，越來越多商業(yè)項目將會使出渾身解數(shù)探索更為細分的友好型商業(yè)。從類型來看，除寵物友好、女性友好、兒童友好等之外，正在涌現(xiàn)的友好型越來越多。如老年友好型。隨著老齡化社會的加劇，老年群體的消費需求日益凸顯。商業(yè)場所會設置更多適合老年人的設施，如無障礙通道、休息座椅、防滑地面等。同時，引入更多針對老年人的健康管理、文化娛樂等業(yè)態(tài)，如老年健身房、老年大學、養(yǎng)生餐廳等，逐漸做到老年友好。再比如運動友好型。健身和運動成為越來越多人的生活方式，運動友好型商業(yè)將進一步細分。除了傳統(tǒng)的健身房、體育用品店外，會出現(xiàn)更多專業(yè)的運動主題商業(yè)體，涵蓋攀巖館、射箭館、室內滑雪館等各類小眾運動場館。值得一提的是，隨著越來越多社區(qū)商業(yè)打造有溫度的空間，諸如騎行友好、漫步友好、跑步友好等也成為布局方向。亦或者環(huán)保友好型和科技友好型。在環(huán)保意識不斷提高的背景下，環(huán)保友好型商業(yè)會受到更多關注。商業(yè)建筑將采用更多綠色環(huán)保材料，推廣太陽能、風能等清潔能源。同時，商業(yè)體內會設置垃圾分類回收設施、環(huán)?？破照故緟^(qū)等，倡導綠色消費理念；借助科技的發(fā)展，科技友好型商業(yè)將興起。商業(yè)場所會廣泛應用智能設施，如智能導購機器人、智能支付系統(tǒng)、智能燈光和空調系統(tǒng)等。會有更多的科技體驗店、智能家居生活館等業(yè)態(tài)入駐，為消費者提供前沿的科技產品和體驗，還可能舉辦各類科技講座、科普活動等。隨著友好型商業(yè)越來越精細，融合化發(fā)展成為必然。一方面是多種友好類型的融合，一個商業(yè)項目可能同時具備多種友好屬性，如一個購物中心既設置了寵物友好區(qū)域，也有兒童游樂區(qū)和女性專屬的休息空間，還配備了適合老年人的無障礙設施，成為一個綜合性的友好型商業(yè)體，滿足不同群體的需求；另一方面則是友好型商業(yè)與多元業(yè)態(tài)的融合，友好型商業(yè)會與文化、旅游、教育等其他業(yè)態(tài)深度融合。例如，打造具有文化特色的寵物友好小鎮(zhèn)，將寵物友好商業(yè)與當?shù)氐奈幕糜钨Y源相結合，吸引游客前來體驗；或者建設教育主題的兒童友好購物中心，將兒童教育機構、兒童游樂設施與文化展覽等相結合，為孩子和家長提供豐富的體驗。首店經濟在過去幾年經歷了爆發(fā)式增長，眾多購物中心紛紛以引入首店為重要策略，吸引客流、提升商業(yè)影響力。然而，隨著市場的逐漸成熟和消費者需求的變化，2025 年首店經濟將迎來從 “走量” 到 “提質” 的關鍵轉變。在過去，首店數(shù)量的增長是許多購物中心追求的目標。大量新品牌首店的涌入，確實能在短期內為購物中心帶來較高的關注度和話題性，吸引消費者前來打卡。例如，在一些城市，新開業(yè)的購物中心憑借引入數(shù)十家甚至上百家區(qū)域首店，開業(yè)初期人流量爆棚。這種走量模式在一定程度上推動了商業(yè)的繁榮，也讓許多品牌得以快速拓展市場，實現(xiàn)初步的品牌曝光。但隨著市場飽和度的增加，單純依靠首店數(shù)量的增長已經難以滿足消費者日益挑剔的需求。進入 2025 年，首店經濟的 “提質” 趨勢愈發(fā)明顯。
從品牌質量來看，購物中心對引入首店的選擇更加謹慎。不再僅僅關注品牌是否是首次進入本地市場，而是更加注重品牌的綜合實力、創(chuàng)新能力以及與購物中心定位的契合度。像一些具有獨特設計理念、深厚文化底蘊或者先進科技應用的品牌，更受青睞。比如某國際知名科技品牌的概念首店，將最新的科技產品展示與沉浸式體驗空間相結合，不僅能為消費者帶來全新的購物體驗，也提升了購物中心的科技感和時尚感，與追求品質生活的消費者需求相契合。在業(yè)態(tài)組合上，也更加注重品質和多元化。除了傳統(tǒng)的零售、餐飲首店，文化藝術、生活體驗、健康養(yǎng)生等新興業(yè)態(tài)的首店占比逐漸提高。比如一家融合了藝術展覽、手作工坊和特色書店的復合型文化空間首店，入駐購物中心后，為消費者提供了一個集休閑、學習、社交于一體的場所，豐富了購物中心的業(yè)態(tài)生態(tài)，滿足了消費者對于精神文化層面的需求。2025年，首店的運營質量也成為重點關注對象。購物中心不再是引入首店后就放任自流，而是積極與品牌合作，共同提升運營水平。通過舉辦主題活動、會員專屬體驗等方式，增強消費者與首店的粘性。
